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2020年的下半程，“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，“中国房地产金融CFO50论坛”（后简称“CFO50论坛”）于9月16日在沪隆重举办。
本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。
本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：1.“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读；2.房地产融资面面观。与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来!同时，站在CFO 的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。
以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。
第一期： “三道红线”下的行业基调 —— 拥抱监管
近期，住建部与央行召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监控和融资管理规则：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1，即业界所称的“三道红线”。在微观上，它将对部分企业造成一定程度的影响和困难；在宏观上，它则有利于房地产行业长远健康稳定的发展。
“三道红线”对百强房企有什么影响？百强房企梯队会怎么变化？之前的房企往往通过高负债和加杠杆实现弯道超车，目前可能再难以这种模式实现超车。现阶段，百强房企梯队相对固化，排名靠后的房企再往前冲，面临了重重障碍。在新监管政策下，房企应该主动拥抱监管法规。每项房地产行业监管法规刚颁布的时候，业界都可能会很恐慌，房地产行业老板们比职业经理人更加恐慌。一般会有一个慢慢的消化期，然后再平淡下来。这个政策肯定是不可逆的。
房地产行业对“三道红线”持积极的态度，因为它跟房地产三稳（稳房价、稳地价、稳预期）的行业政策是契合的。房地产推行“三道红线”新政的实际目的是希望整个行业越走越健康。3线4档政策和以前实施的一城一策实际上是相呼应的。一城一策是在城市层面的差异化的房地产行业政策，3线4档政策是针对开发商即企业端的房地产行业政策，可以称为“一企一策”。政府推行“三道红线”是维持行业整体的安全性，从一城一策到一企一策要求房企实现更加精准的管理。
“三道红线”的出发点是为了房地产行业长期稳定的发展，协助实现房企降负债，有利于房企的长期发展。监管机构看到部分房企在融资和负债方面的行为过于激进，这些行为对房地产行业是有损害的。“三道红线”不是一个洪水猛兽。就算踩了“三道红线”，不代表房企就不能发展。
“三道红线”首要目的是为了房地产行业健康和长期的发展。房企根据该准则去除无效的土储、降低负债等，在“房住不炒”的前提下稳健地发展。当然短期来讲，负债率高企的房企去杠杆化可能有一些阵痛。房企需要以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化，积极地改进经营管理，从而降低融资杠杆。
房地产行业新时代已经到来。“三道红线”从融资、杠杆角度提出了明确的标准，新规触发对整个行业的重新思考。从业务模式到融资模式，再到未来的新业务增长点的挖掘，比如物业、商业、产业等的联动，需要面对新的监管环境结合企业自身的发展战略进行思考和调整。管控的目的是促进行业健康有序的发展，抑制无序、过高风险和杠杆的项目投入，行业基本面仍旧是在发展的：提升居住品质、服务质量以回报社会。优质的企业锚定发展目标，短期内会有一个调整过程。
“三道红线”最直接影响房地产行业，但也影响着产业链条里各个相关的利益方。房地产行业应该慢慢地回归到一个类制造业范畴。不要去谈偏金融或偏资本型，房企应该踏踏实实地回归到制造业本质，把产品做好，把客户服务好，然后获取有一个合理的收益水平,回到一个比较稳健环境中，就是踏踏实实把行业属性做好。国家最希望看到房企成为国家的一个稳定基础的大行业。
从本次论坛的讨论中，大多数的房企已经充分理解政策的背景和监管意图，并表示出“拥抱监管”的积极态度。房地产行业已经做好充分准备，迎接一个新的时代。
第二期：“三道红线”的行业应对：顺应大势
“三道红线”剑指房企的负债率等核心指标，相比较供给侧或者需求端的调控政策，给房地产企业带来更加直接的影响。在充分理解政策意图和拥抱监管政策的前提下，房企又是如何切实的去应对监管政策导致的行业生态环境变化呢？
“三道红线”的目的是要三稳、去杠杆、降负债。如果房企仍坚持高杠杆高负债的经营模式，就与国家政策完全背道而驰。政策的出台肯定有重点，监管力度其实跟随行业大势，顺应大势而拥抱监管法规，房企才能跟随政策跟着大势一起发展。顺应大势是关键所在。
“三道红线”对房企有着巨大的直接影响和间接影响。直接影响是融资策略和拿地策略。间接影响如营销策略，部分红线房企可能有打价格战的计划。自政策发布后两、三周，参与拍地的房企减少，使得部分城市土地溢价降低，从而房企测算利润率提升了很多。因此，这些影响是非常深远的，包括房企一系列的投资策略。
“三道红线”不是仅现在才开始讨论的。上市房企所在的资本市场，很多评级机构就一直参考这些指标，甚至远超三个指标。财务指标是动态的，房企不要被某一时点静态的指标束缚了发展的节奏。房企的经营是灵活的，融资节奏是灵活的，房企要主动去适应监管的变化。房企尝试更多的创新，使经营做得更好，做得更稳健，这才是政府所期望的。
监管层出台本次监管政策跟以往是不太一样的。监管层以往在需求端和供给端设下限制，比如限购限贷或者限售等，但这次直接针对房企的杠杆指标进行指导和管控。本次调控除“三道红线”外，还有两个跟踪指标，一是持续经营现金流，二是拿地跟权益销售额。监管层在房企的投资端以及杠杆使用上直接给予指导。踩了“三道红线”的房企会非常谨慎，会竭尽全力地把红线变成三条绿线。两个跟踪指标也都符合的房企相对会比较自由。因此在新常态下，房企应该顺应监管的规定降低财务杠杆。
房企都在谈规模、利润和杠杆。监管政策几乎都是跟杠杆有关，这已经开始影响到房企的经营判断。很多房企决策层包括老板对杠杆和经营管理都更加重视。房企的重心应该拉回到产品服务上。产品服务才是房企的核心竞争力。把产品和服务做好，向资本市场交好一张成绩单，同时符合“三道红线”要求，然后去公开市场融资募资，采取这样行动的房企将会越来越多。未来，把产品品质做好以及满足监管要求的房企或许能得到更多的金融资源分配。
房企是做一张符合绿线规范的报表，还是靠“三道红线”驱动成为一家更好的企业？对CFO们来讲，“三道红线”其实对CFO们既是机遇又是挑战。首先，房企未来肯定要做到符合监管要求的财务报表，这是一个中长期的财务规划；同时，房企确保这张成绩单交出去的时候，受到投资人的认可，受到监管机构的认同。
房地产早已远离暴利时代。房企在拿地市场已经拼得头破血流，赚的都是辛苦钱。房企其实在给金融机构打工。房企既要生存下去，还要发展，又要跟随国家的要求。国家也意识到房地产企业可能带来金融方面的一些风险，所以调控政策一步一步地出来。房企内功要练好，顺应时代，顺势而为。
顺应大势，意味着我们的房地产企业在新的政策下，在不断变化的宏观形势下，要及时准确的做出应对，要由表及里深化企业自身的改革。可以说，当前应对之策的及时与否、优良与否，决定着企业长期是否能够行稳致远。
第三期： “三道红线”下的行业转承：知变图新
房地产行业深知“三道红线”的挑战和机遇。房地产行业考虑通过勤练内功以提升经营管理效率，通过做好产品品质和深度挖掘服务场景以在服务中创造价值。三道红线”要求房地产行业对股权融资和债权融资进行深度思考，创新融资方式和融资规模。企业间项目合作开发加速，真正的地产私募股权基金迎来历史性机遇与挑战。房地产企业拥抱科技、利用地产、金融与区块链的结合，知变图新，再创辉煌。
在未来10-20年，一线城市可能进入到后城市化阶段；很多二线、三线城市的城市化进度和发达国家相比其实还有很大的提升空间，尤其体现在改善型住房的需求。无论疫情触发，还是国家鼓励二胎政策，均带来了改善型住房的需求。这种需要是非常强劲的。房地产行业作为我国国民经济的重要支柱之一，一定能够对中国经济V字形的反转，以及经济内外双循环贡献应有的力量。
“三道红线”对房企的融资模式将带来深远的影响，股权类融资会抬头，债权类融资可能会换一种新模式。房企需分析融资的风险、回购义务、固定收益以及经营风险等。房企可能会加大一些非有息负债类的融资，例如股权类的地产基金、供应链的融资等。
地产基金管理人早已意识到要做股权投资。地产投资人观念偏向于有担保有抵押的债权性投资。真正股权端的投资者还需要有一个思维转化的过程。“三道红线”推一推，有助于真正的股权投资的落地。供需双方都有动力和需求促进股权产品的实施。地产基金是一个重要桥梁，这是一个挑战，也是一个机遇。
“三道红线”既管融资，又管投资，覆盖十分广阔。“三道红线”跟经营十分相关。房企更需要从经营端去驱动房企的发展。报表规划端是驱动经营的前置条件。“三道红线”是监管层首次对房企融资端直接的监管，如前所述，之前政策仅在供需两端和土地端。对于房企，这是一个引导，对金融机构也有一定的约束力。金融机构的债权资金可能向股权转变，短期债务向长期债务转变。中国房地产经济规模已经达到了16万亿人民币，通过监管的推动和指标的管控，房企更愿意接受股权性资金。
“三道红线”更多促使房企依靠实际经营手段，如经营管理、市场、投资等方面从根本上去改善企业的经营状况，而不是依赖负债。大家谈到债权融资往股权融资方向发展，其实开发商端的接受度不是很高，因为当拿了到一块好地，就不太愿意出让股权了。从投资人端，他们对共担风险的意识是很低的。他们拿着一个很高的固定回报，不愿意去承担一些风险。股权投资可能还是需要一个很漫长的道路。提升企业的品牌认知，提升市场的接受度、加强精准的投资能力、提升运营效率是靠谱的经营手段。
监管层通过“三道红线”限定房企，期望房企修炼内功。政策并不意味着“不好”的房企可能破产，“好”的房企可继续发展，关键是修炼内功。房企降融降贷，加强服务属性，才是正确的发展方向。加强服务属性，越早动手越好，越有内功越好，增强自己的特殊属性，品牌认知越强，越能在这场改革中站住脚。在这场改革中，加强内功的修炼是一个不可避免的大趋势。
房企很重要的是拥有地产产品。地产产品能够挖掘的地方很多。个人层面的互联造就了互联网公司。从未来看，未来的整个科技的方向一定是以家庭为单位。以家庭为单位，不是科技公司能够触及的一个点，只有开发商能做到。造房子的人、运营物业运营社区的人才可以触及。房企可以通过自身所属地位加强区块链技术孵化更多高价值产业，释放负债风险。
房企对供应链上游的依赖是非常高的。任何的风吹草动，对上游经济和金融机构都将产生重大的影响。关于供应链金融，房企可以从科技的角度解决这个问题。房企构建了供应链的数据平台。房企所有供应商的交易，包括全部货流、票据流等数据均在数据平台。区块链平台可以保障交易的真实性，这降低了金融机构的风险，也降低了运营成本。房地产有非常好的供应链数据平台，这已经和互联网密不可分。地产公司、金融与高科技公司的合作创新有非常大的空间。
此次变革在于运营实质的转型：服务于人的需求、盯住产品，做好产品，包括：住宅、商业、物业服务及职能，优化产品“生产”周期，自然会适应监管的需求。落实到地产开发，拿地契合当地市场的锚定需求人员、平衡开发资金需求、加快业绩实现和资金回笼，将在变革中拥有发展的立足支点。
当监管政策倒逼企业抛弃通过高杠杆高负债模式冲规模的发展路径之后，企业回归经营本质，通过优化产品、提升服务、深挖场景、拥抱科技等方式，从根本上解决发展问题，提供发展动力。相信在人才荟萃的房地产行业，通过不断的创新、打磨、励精图治，房地产行业必将迎来一个更加健康和生机蓬勃的未来。
第四期： “三道红线”的展望：继往开来
房地产行业将走向一个新的时代，房地产行业和其上下游企业都面临着产品转型、管理转型、知识转型的大变革。监管趋严和赛道变窄的情况考验着微观房企真正的价值创造能力。未来要做些什么？要解决什么样的问题？
“三道红线”对房企的经营模式产生改变性影响。经营模式改变将体现在投资节奏、快周转是否持续下去等。 “三道红线”的影响一方面体现在权益，另一方面体现在现金。借款多了将触发融资规模的限制，可能导致拿地或投资测算模型的改变。房企需要充分思考房地产融资、投资等经营决策的平衡。
监管层未来可能会穿透看房企，就跟很多评级机构一样，穿透房企的表外负债，穿透房企的对外担保，然后来看房企重点财务指标。一旦穿透分析的话，对房企CFO、房企的负债管控又是一个新的考验和更高的要求。我们要主动作为，做好日常经营和财务指标管控。
“三道红线”可能是地产财务的新时代，因为财务技术性得到了监管机构的加持。以前有一个说法叫做“财务要配合业务，但不能束缚业务”。现在业务和财务结合得更紧密。原来是财务配合运营，现在是财务引领运营。监管机构是给了财务人员撑腰和加持。
房企已意识到财务越来越有用，财务人员在房企扮演的角色越来越重要。房企财务在当前形势下发挥着巨大的作用，甚至影响房企的后续发展。在项目层面实现股权开放，债权加持股权、协同增发配股的影响以及项目层面的股权合作，将是大势所趋。
地产基金管理人深入地理解房地产升级转型，做好地产上下游行业之间关系的平衡，最终的目的是推动整个房地产行业的发展，也从中得到各自的利益，这是一个融资的大趋势。权益性融资能够助力房地产行业长期稳健的发展。
房企融资的发展是很快的，包括三类：第一类是基于项目端的传统融资，项目开发贷等结构化的产品；第二类是基于业务端，供应链金融等新的品种；第三类基于资本市场端的，有公司债、美元债、资产证券化、私募股权等。房企在不同的阶段采用不同的融资模式，只有找到适合自己的融资模式，才是最关键的。实现从规模增长到利润杠杆均衡的企业，更容易得到资本市场的认可。
房企想挣更多，但是给投资者的都是差的项目。现在投资人既要股的收益又要债的风险。房企应将股权跟债权合理平衡好，房企CFO一定要记住，监管机关已展开大数据管理。因此，企业还是要走正道，大家还是把自己的经营做好，经营模式做好，整个内功做好，慢慢地投资人自然会来。
时代的浪潮把高级财务人员推到了风口浪尖。我们的CFO们财技加身却不炫技，反而看向企业发展的核心，以深度的专业视角，洞悉问题的本质，本着严谨诚信的职业态度，为房地产企业稳健的发展保驾护航。
房地产行业下半场，人才济济，继往开来！
第五期： “三道红线”的声音：立足科学，严谨践行
本次论坛讨论当天，众多资深房地产财务专业人士济济一堂，自然免不了在技术和实操层面对当前政策中具体的指标和会计认定做了一番探讨。探讨过程中，与会嘉宾们基于使政策更好服务监管意图并且更好的落地执行的初衷，提出了若干意见或者建议，这亦是本次论坛宝贵的财富。若上述意见或者建议能被监管层进一步听取、沟通或者采纳， 那将成为本论坛点睛之笔。
在“三道红线”中的剔除预收款的资产负债率，从公式计算角度出发，分子把预收款扣掉是合理的；但是分母把预收款从总资产全部扣掉是欠妥的。仅预收账款剔除可能不科学，因为预收账款涵盖着很多未结转的利润。是否应该把潜在利润权益放回净资产再进行资产负债率的计算？
“三道红线”中的现金短债比分子是扣掉受限制的货币资金，分母是短期有息负债。分子的计算是存在争议的，因为受限制资金在国内年报跟香港年报的披露方式不一样。国内基本没有披露受限资金，而香港年报将销售监管资金列入受限资金，销售监管资金是用于支付工程款的。从纯计算上，依据国内年报计算的现金短债比占优。
房地产企业特有的不同融资模式，对于股和债的认定标准是什么？
一项金融工具被认定为债还是股，不取决于其名称，而需要依照该工具所具体约定的交易各方权利义务来确定。因此，永续债、优先股、可续期债券、简记债券等即可能是债，也可能是股，或可能是一个同时拥有债和股性质的组合金融工具。公司发售的永续债、优先股等金融产品所具体约定的交易各方权利义务可能不同,因此不能简单笼统的依照名称直接比较。“是否能无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务”是判断金融工具是股还是债的关键。
以永续债为例，由于满足一定条件后可以将永续债分类为资产负债表中的权益项，因此近些年来多家房企通过发行永续债，以达到降低资产负债率的目的。那么在判断永续债是否符合权益定义时通常会考虑那些因素呢？比如：（1）有没有债权人回售条款；（2）有没有担保条款，如果该工具要求企业在潜在不利条件下通过交换金融资产或金融负债结算（例如，因被担保方违约而造成的支付义务），该工具就导致企业承担了合同义务。在这种情况下，发行方对于发行的金融工具应当归类为金融负债；（3）清偿顺序是否后于发行方发行的普通债券和其他债务；（4）当赎回日不是发行方清算日且发行方能自主决定是否赎回永续债时，发行方应当谨慎分析自身是否能无条件地自主决定不行使赎回权。常见赎回激励机制是利率跳升机制，例如在上个付息期末的利率基础上调升300基点。市场上大部分普通永续债均是此类，但与以往不同的是这种情况下并非一概计入权益工具，而是谨慎判断，政策的天平开始有所倾斜。如果要将永续债计入权益，那么对于跳升利率有一定要求，即利率跳升次数有限、有最高票息限制（即“封顶”）且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平，或者跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。（5）有没有交叉违约条款。在降杠杆的需求下，许多金融机构也在研发一些新的或者定制化的金融产品，具体条款纷繁复杂。
发行人判断会计上是股还是债，应该根据回购义务、担保条款、清偿顺序、利率跳升机制、交叉违约条款等综合因素来判断。如有任何一项导致发行人无法避免交付现金或其他金融资产的合同义务，就会落入债务的范畴。
在财务指标口径上，很多人经常问是全口径指标还是权益指标？并表指标还是非并表口径？或者操盘指标或者是非操盘指标？如果不说明清楚，数字是很容易乱的。
“三道红线”是否是评价房企经营好坏的试金石？例如同样净负债率水平的房企有些可能是存在风险的但有些却未必。监管指标是某个时点的静态指标，实际上房企的发展是动态的。
这些具体、专业而又对指标结果影响重大的参数或者性质认定，将会对政策最终如何实施以及实施的效果带来重大影响。目前”三道红线”的计算方式是否还会有所调整？是股是债的认定在会计界、金融界和监管层面能否形成统一的标准？我们将记住这些问题，不断跟进行业的发展和政策的变化，凡此种种，都将成为后续CFO论坛的一个又一个议题。
让我们拭目以待！
2020年的下半程，“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，“中国房地产金融CFO50论坛”（后简称“CFO50论坛”）于9月16日在沪隆重举办。
本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。
本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：1.“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读；2.房地产融资面面观。与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来!同时，站在CFO 的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。
以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。
第一期： “三道红线”下的行业基调 —— 拥抱监管
近期，住建部与央行召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监控和融资管理规则：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1，即业界所称的“三道红线”。在微观上，它将对部分企业造成一定程度的影响和困难；在宏观上，它则有利于房地产行业长远健康稳定的发展。
“三道红线”对百强房企有什么影响？百强房企梯队会怎么变化？之前的房企往往通过高负债和加杠杆实现弯道超车，目前可能再难以这种模式实现超车。现阶段，百强房企梯队相对固化，排名靠后的房企再往前冲，面临了重重障碍。在新监管政策下，房企应该主动拥抱监管法规。每项房地产行业监管法规刚颁布的时候，业界都可能会很恐慌，房地产行业老板们比职业经理人更加恐慌。一般会有一个慢慢的消化期，然后再平淡下来。这个政策肯定是不可逆的。
房地产行业对“三道红线”持积极的态度，因为它跟房地产三稳（稳房价、稳地价、稳预期）的行业政策是契合的。房地产推行“三道红线”新政的实际目的是希望整个行业越走越健康。3线4档政策和以前实施的一城一策实际上是相呼应的。一城一策是在城市层面的差异化的房地产行业政策，3线4档政策是针对开发商即企业端的房地产行业政策，可以称为“一企一策”。政府推行“三道红线”是维持行业整体的安全性，从一城一策到一企一策要求房企实现更加精准的管理。
“三道红线”的出发点是为了房地产行业长期稳定的发展，协助实现房企降负债，有利于房企的长期发展。监管机构看到部分房企在融资和负债方面的行为过于激进，这些行为对房地产行业是有损害的。“三道红线”不是一个洪水猛兽。就算踩了“三道红线”，不代表房企就不能发展。
“三道红线”首要目的是为了房地产行业健康和长期的发展。房企根据该准则去除无效的土储、降低负债等，在“房住不炒”的前提下稳健地发展。当然短期来讲，负债率高企的房企去杠杆化可能有一些阵痛。房企需要以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化，积极地改进经营管理，从而降低融资杠杆。
房地产行业新时代已经到来。“三道红线”从融资、杠杆角度提出了明确的标准，新规触发对整个行业的重新思考。从业务模式到融资模式，再到未来的新业务增长点的挖掘，比如物业、商业、产业等的联动，需要面对新的监管环境结合企业自身的发展战略进行思考和调整。管控的目的是促进行业健康有序的发展，抑制无序、过高风险和杠杆的项目投入，行业基本面仍旧是在发展的：提升居住品质、服务质量以回报社会。优质的企业锚定发展目标，短期内会有一个调整过程。
“三道红线”最直接影响房地产行业，但也影响着产业链条里各个相关的利益方。房地产行业应该慢慢地回归到一个类制造业范畴。不要去谈偏金融或偏资本型，房企应该踏踏实实地回归到制造业本质，把产品做好，把客户服务好，然后获取有一个合理的收益水平,回到一个比较稳健环境中，就是踏踏实实把行业属性做好。国家最希望看到房企成为国家的一个稳定基础的大行业。
从本次论坛的讨论中，大多数的房企已经充分理解政策的背景和监管意图，并表示出“拥抱监管”的积极态度。房地产行业已经做好充分准备，迎接一个新的时代。
第二期：“三道红线”的行业应对：顺应大势
“三道红线”剑指房企的负债率等核心指标，相比较供给侧或者需求端的调控政策，给房地产企业带来更加直接的影响。在充分理解政策意图和拥抱监管政策的前提下，房企又是如何切实的去应对监管政策导致的行业生态环境变化呢？
“三道红线”的目的是要三稳、去杠杆、降负债。如果房企仍坚持高杠杆高负债的经营模式，就与国家政策完全背道而驰。政策的出台肯定有重点，监管力度其实跟随行业大势，顺应大势而拥抱监管法规，房企才能跟随政策跟着大势一起发展。顺应大势是关键所在。
“三道红线”对房企有着巨大的直接影响和间接影响。直接影响是融资策略和拿地策略。间接影响如营销策略，部分红线房企可能有打价格战的计划。自政策发布后两、三周，参与拍地的房企减少，使得部分城市土地溢价降低，从而房企测算利润率提升了很多。因此，这些影响是非常深远的，包括房企一系列的投资策略。
“三道红线”不是仅现在才开始讨论的。上市房企所在的资本市场，很多评级机构就一直参考这些指标，甚至远超三个指标。财务指标是动态的，房企不要被某一时点静态的指标束缚了发展的节奏。房企的经营是灵活的，融资节奏是灵活的，房企要主动去适应监管的变化。房企尝试更多的创新，使经营做得更好，做得更稳健，这才是政府所期望的。
监管层出台本次监管政策跟以往是不太一样的。监管层以往在需求端和供给端设下限制，比如限购限贷或者限售等，但这次直接针对房企的杠杆指标进行指导和管控。本次调控除“三道红线”外，还有两个跟踪指标，一是持续经营现金流，二是拿地跟权益销售额。监管层在房企的投资端以及杠杆使用上直接给予指导。踩了“三道红线”的房企会非常谨慎，会竭尽全力地把红线变成三条绿线。两个跟踪指标也都符合的房企相对会比较自由。因此在新常态下，房企应该顺应监管的规定降低财务杠杆。
房企都在谈规模、利润和杠杆。监管政策几乎都是跟杠杆有关，这已经开始影响到房企的经营判断。很多房企决策层包括老板对杠杆和经营管理都更加重视。房企的重心应该拉回到产品服务上。产品服务才是房企的核心竞争力。把产品和服务做好，向资本市场交好一张成绩单，同时符合“三道红线”要求，然后去公开市场融资募资，采取这样行动的房企将会越来越多。未来，把产品品质做好以及满足监管要求的房企或许能得到更多的金融资源分配。
房企是做一张符合绿线规范的报表，还是靠“三道红线”驱动成为一家更好的企业？对CFO们来讲，“三道红线”其实对CFO们既是机遇又是挑战。首先，房企未来肯定要做到符合监管要求的财务报表，这是一个中长期的财务规划；同时，房企确保这张成绩单交出去的时候，受到投资人的认可，受到监管机构的认同。
房地产早已远离暴利时代。房企在拿地市场已经拼得头破血流，赚的都是辛苦钱。房企其实在给金融机构打工。房企既要生存下去，还要发展，又要跟随国家的要求。国家也意识到房地产企业可能带来金融方面的一些风险，所以调控政策一步一步地出来。房企内功要练好，顺应时代，顺势而为。
顺应大势，意味着我们的房地产企业在新的政策下，在不断变化的宏观形势下，要及时准确的做出应对，要由表及里深化企业自身的改革。可以说，当前应对之策的及时与否、优良与否，决定着企业长期是否能够行稳致远。
第三期： “三道红线”下的行业转承：知变图新
房地产行业深知“三道红线”的挑战和机遇。房地产行业考虑通过勤练内功以提升经营管理效率，通过做好产品品质和深度挖掘服务场景以在服务中创造价值。三道红线”要求房地产行业对股权融资和债权融资进行深度思考，创新融资方式和融资规模。企业间项目合作开发加速，真正的地产私募股权基金迎来历史性机遇与挑战。房地产企业拥抱科技、利用地产、金融与区块链的结合，知变图新，再创辉煌。
在未来10-20年，一线城市可能进入到后城市化阶段；很多二线、三线城市的城市化进度和发达国家相比其实还有很大的提升空间，尤其体现在改善型住房的需求。无论疫情触发，还是国家鼓励二胎政策，均带来了改善型住房的需求。这种需要是非常强劲的。房地产行业作为我国国民经济的重要支柱之一，一定能够对中国经济V字形的反转，以及经济内外双循环贡献应有的力量。
“三道红线”对房企的融资模式将带来深远的影响，股权类融资会抬头，债权类融资可能会换一种新模式。房企需分析融资的风险、回购义务、固定收益以及经营风险等。房企可能会加大一些非有息负债类的融资，例如股权类的地产基金、供应链的融资等。
地产基金管理人早已意识到要做股权投资。地产投资人观念偏向于有担保有抵押的债权性投资。真正股权端的投资者还需要有一个思维转化的过程。“三道红线”推一推，有助于真正的股权投资的落地。供需双方都有动力和需求促进股权产品的实施。地产基金是一个重要桥梁，这是一个挑战，也是一个机遇。
“三道红线”既管融资，又管投资，覆盖十分广阔。“三道红线”跟经营十分相关。房企更需要从经营端去驱动房企的发展。报表规划端是驱动经营的前置条件。“三道红线”是监管层首次对房企融资端直接的监管，如前所述，之前政策仅在供需两端和土地端。对于房企，这是一个引导，对金融机构也有一定的约束力。金融机构的债权资金可能向股权转变，短期债务向长期债务转变。中国房地产经济规模已经达到了16万亿人民币，通过监管的推动和指标的管控，房企更愿意接受股权性资金。
“三道红线”更多促使房企依靠实际经营手段，如经营管理、市场、投资等方面从根本上去改善企业的经营状况，而不是依赖负债。大家谈到债权融资往股权融资方向发展，其实开发商端的接受度不是很高，因为当拿了到一块好地，就不太愿意出让股权了。从投资人端，他们对共担风险的意识是很低的。他们拿着一个很高的固定回报，不愿意去承担一些风险。股权投资可能还是需要一个很漫长的道路。提升企业的品牌认知，提升市场的接受度、加强精准的投资能力、提升运营效率是靠谱的经营手段。
监管层通过“三道红线”限定房企，期望房企修炼内功。政策并不意味着“不好”的房企可能破产，“好”的房企可继续发展，关键是修炼内功。房企降融降贷，加强服务属性，才是正确的发展方向。加强服务属性，越早动手越好，越有内功越好，增强自己的特殊属性，品牌认知越强，越能在这场改革中站住脚。在这场改革中，加强内功的修炼是一个不可避免的大趋势。
房企很重要的是拥有地产产品。地产产品能够挖掘的地方很多。个人层面的互联造就了互联网公司。从未来看，未来的整个科技的方向一定是以家庭为单位。以家庭为单位，不是科技公司能够触及的一个点，只有开发商能做到。造房子的人、运营物业运营社区的人才可以触及。房企可以通过自身所属地位加强区块链技术孵化更多高价值产业，释放负债风险。
房企对供应链上游的依赖是非常高的。任何的风吹草动，对上游经济和金融机构都将产生重大的影响。关于供应链金融，房企可以从科技的角度解决这个问题。房企构建了供应链的数据平台。房企所有供应商的交易，包括全部货流、票据流等数据均在数据平台。区块链平台可以保障交易的真实性，这降低了金融机构的风险，也降低了运营成本。房地产有非常好的供应链数据平台，这已经和互联网密不可分。地产公司、金融与高科技公司的合作创新有非常大的空间。
此次变革在于运营实质的转型：服务于人的需求、盯住产品，做好产品，包括：住宅、商业、物业服务及职能，优化产品“生产”周期，自然会适应监管的需求。落实到地产开发，拿地契合当地市场的锚定需求人员、平衡开发资金需求、加快业绩实现和资金回笼，将在变革中拥有发展的立足支点。
当监管政策倒逼企业抛弃通过高杠杆高负债模式冲规模的发展路径之后，企业回归经营本质，通过优化产品、提升服务、深挖场景、拥抱科技等方式，从根本上解决发展问题，提供发展动力。相信在人才荟萃的房地产行业，通过不断的创新、打磨、励精图治，房地产行业必将迎来一个更加健康和生机蓬勃的未来。
第四期： “三道红线”的展望：继往开来
房地产行业将走向一个新的时代，房地产行业和其上下游企业都面临着产品转型、管理转型、知识转型的大变革。监管趋严和赛道变窄的情况考验着微观房企真正的价值创造能力。未来要做些什么？要解决什么样的问题？
“三道红线”对房企的经营模式产生改变性影响。经营模式改变将体现在投资节奏、快周转是否持续下去等。 “三道红线”的影响一方面体现在权益，另一方面体现在现金。借款多了将触发融资规模的限制，可能导致拿地或投资测算模型的改变。房企需要充分思考房地产融资、投资等经营决策的平衡。
监管层未来可能会穿透看房企，就跟很多评级机构一样，穿透房企的表外负债，穿透房企的对外担保，然后来看房企重点财务指标。一旦穿透分析的话，对房企CFO、房企的负债管控又是一个新的考验和更高的要求。我们要主动作为，做好日常经营和财务指标管控。
“三道红线”可能是地产财务的新时代，因为财务技术性得到了监管机构的加持。以前有一个说法叫做“财务要配合业务，但不能束缚业务”。现在业务和财务结合得更紧密。原来是财务配合运营，现在是财务引领运营。监管机构是给了财务人员撑腰和加持。
房企已意识到财务越来越有用，财务人员在房企扮演的角色越来越重要。房企财务在当前形势下发挥着巨大的作用，甚至影响房企的后续发展。在项目层面实现股权开放，债权加持股权、协同增发配股的影响以及项目层面的股权合作，将是大势所趋。
地产基金管理人深入地理解房地产升级转型，做好地产上下游行业之间关系的平衡，最终的目的是推动整个房地产行业的发展，也从中得到各自的利益，这是一个融资的大趋势。权益性融资能够助力房地产行业长期稳健的发展。
房企融资的发展是很快的，包括三类：第一类是基于项目端的传统融资，项目开发贷等结构化的产品；第二类是基于业务端，供应链金融等新的品种；第三类基于资本市场端的，有公司债、美元债、资产证券化、私募股权等。房企在不同的阶段采用不同的融资模式，只有找到适合自己的融资模式，才是最关键的。实现从规模增长到利润杠杆均衡的企业，更容易得到资本市场的认可。
房企想挣更多，但是给投资者的都是差的项目。现在投资人既要股的收益又要债的风险。房企应将股权跟债权合理平衡好，房企CFO一定要记住，监管机关已展开大数据管理。因此，企业还是要走正道，大家还是把自己的经营做好，经营模式做好，整个内功做好，慢慢地投资人自然会来。
时代的浪潮把高级财务人员推到了风口浪尖。我们的CFO们财技加身却不炫技，反而看向企业发展的核心，以深度的专业视角，洞悉问题的本质，本着严谨诚信的职业态度，为房地产企业稳健的发展保驾护航。
房地产行业下半场，人才济济，继往开来！
第五期： “三道红线”的声音：立足科学，严谨践行
本次论坛讨论当天，众多资深房地产财务专业人士济济一堂，自然免不了在技术和实操层面对当前政策中具体的指标和会计认定做了一番探讨。探讨过程中，与会嘉宾们基于使政策更好服务监管意图并且更好的落地执行的初衷，提出了若干意见或者建议，这亦是本次论坛宝贵的财富。若上述意见或者建议能被监管层进一步听取、沟通或者采纳， 那将成为本论坛点睛之笔。
在“三道红线”中的剔除预收款的资产负债率，从公式计算角度出发，分子把预收款扣掉是合理的；但是分母把预收款从总资产全部扣掉是欠妥的。仅预收账款剔除可能不科学，因为预收账款涵盖着很多未结转的利润。是否应该把潜在利润权益放回净资产再进行资产负债率的计算？
“三道红线”中的现金短债比分子是扣掉受限制的货币资金，分母是短期有息负债。分子的计算是存在争议的，因为受限制资金在国内年报跟香港年报的披露方式不一样。国内基本没有披露受限资金，而香港年报将销售监管资金列入受限资金，销售监管资金是用于支付工程款的。从纯计算上，依据国内年报计算的现金短债比占优。
房地产企业特有的不同融资模式，对于股和债的认定标准是什么？
一项金融工具被认定为债还是股，不取决于其名称，而需要依照该工具所具体约定的交易各方权利义务来确定。因此，永续债、优先股、可续期债券、简记债券等即可能是债，也可能是股，或可能是一个同时拥有债和股性质的组合金融工具。公司发售的永续债、优先股等金融产品所具体约定的交易各方权利义务可能不同,因此不能简单笼统的依照名称直接比较。“是否能无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务”是判断金融工具是股还是债的关键。
以永续债为例，由于满足一定条件后可以将永续债分类为资产负债表中的权益项，因此近些年来多家房企通过发行永续债，以达到降低资产负债率的目的。那么在判断永续债是否符合权益定义时通常会考虑那些因素呢？比如：（1）有没有债权人回售条款；（2）有没有担保条款，如果该工具要求企业在潜在不利条件下通过交换金融资产或金融负债结算（例如，因被担保方违约而造成的支付义务），该工具就导致企业承担了合同义务。在这种情况下，发行方对于发行的金融工具应当归类为金融负债；（3）清偿顺序是否后于发行方发行的普通债券和其他债务；（4）当赎回日不是发行方清算日且发行方能自主决定是否赎回永续债时，发行方应当谨慎分析自身是否能无条件地自主决定不行使赎回权。常见赎回激励机制是利率跳升机制，例如在上个付息期末的利率基础上调升300基点。市场上大部分普通永续债均是此类，但与以往不同的是这种情况下并非一概计入权益工具，而是谨慎判断，政策的天平开始有所倾斜。如果要将永续债计入权益，那么对于跳升利率有一定要求，即利率跳升次数有限、有最高票息限制（即“封顶”）且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平，或者跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。（5）有没有交叉违约条款。在降杠杆的需求下，许多金融机构也在研发一些新的或者定制化的金融产品，具体条款纷繁复杂。
发行人判断会计上是股还是债，应该根据回购义务、担保条款、清偿顺序、利率跳升机制、交叉违约条款等综合因素来判断。如有任何一项导致发行人无法避免交付现金或其他金融资产的合同义务，就会落入债务的范畴。
在财务指标口径上，很多人经常问是全口径指标还是权益指标？并表指标还是非并表口径？或者操盘指标或者是非操盘指标？如果不说明清楚，数字是很容易乱的。
“三道红线”是否是评价房企经营好坏的试金石？例如同样净负债率水平的房企有些可能是存在风险的但有些却未必。监管指标是某个时点的静态指标，实际上房企的发展是动态的。
这些具体、专业而又对指标结果影响重大的参数或者性质认定，将会对政策最终如何实施以及实施的效果带来重大影响。目前”三道红线”的计算方式是否还会有所调整？是股是债的认定在会计界、金融界和监管层面能否形成统一的标准？我们将记住这些问题，不断跟进行业的发展和政策的变化，凡此种种，都将成为后续CFO论坛的一个又一个议题。
让我们拭目以待！
